Újabb szemponttal kell számolniuk a hazai beruházóknak és finanszírozóknak: a szeptember végén elfogadott törvénymódosítás értelmében a környezetvédelmi vagy természetvédelmi előírások megsértése az építési engedélyezési eljárás felfüggesztéséhez, egyes kiemelt beruházások esetében pedig legalább hat hónapos engedélykiadási tilalomhoz is vezethet. A változás az ingatlanfejlesztők, az ipari beruházók és a finanszírozó pénzintézetek számára egyaránt fontos, hiszen egy környezetvédelmi jogsértés következményei a projektek ütemezésére, költségeire és finanszírozhatóságára is hatással lehetnek.

A környezetvédelmi megfelelés eddig is része volt a beruházások előkészítésének és megvalósításának, a szeptember végén elfogadott szabályozás azonban jelentősen növelheti a jogsértések üzleti kockázatát. A módosítás célja, hogy a környezet- és természetvédelmi előírások megsértése érdemi következményekkel járjon a kiemelt beruházások engedélyezése során is.

Az új rendelkezések alapján, ha egy kiemelt beruházással összefüggésben környezetvédelmi vagy természetvédelmi jogsértés miatt hatósági eljárás indul, az érintett hatóságnak tájékoztatnia kell az építésügyi hatóságot, amely a környezetvédelmi ügyben hozott döntés véglegessé válásáig felfüggeszti az engedélyezési eljárást.

A szabályozás emellett lehetővé teszi, hogy az adott kiemelt beruházásra vonatkozó jogszabály a jogsértő állapot megszüntetéséig, de legalább hat hónapra megtiltsa új építési vagy létesítési engedély kiadását. Ez a szankció külön rendelkezés alapján alkalmazható, így a pontos következményeket minden esetben az érintett projekt jogi és hatósági környezetének figyelembevételével kell megítélni.

Mit jelent mindez a beruházók számára?

Egy nagyobb ingatlanfejlesztés vagy ipari beruházás esetében már néhány hónapos csúszás is komoly pénzügyi következményekkel járhat. A kivitelezési szerződések, az alvállalkozói kapacitások, az alapanyag-beszerzések és a finanszírozási megállapodások jellemzően előre meghatározott ütemezésre épülnek. Ha egy projekt engedélyezése váratlanul megakad, az a teljes beruházási tervet érintheti.

A késedelem növelheti a finanszírozási és kivitelezési költségeket, módosíthatja a tervezett átadási időpontot, és egyes esetekben a beruházás megtérülését is kedvezőtlenül befolyásolhatja. Különösen érzékenyek lehetnek azok a fejlesztések, amelyeknél a projekt megvalósítása szoros határidőkhöz, előre lekötött bérleti szerződésekhez vagy meghatározott finanszírozási feltételekhez kapcsolódik.

Az új szabályok ezért még inkább felértékelik a beruházások előkészítésének szerepét. A környezeti és természetvédelmi kockázatok időben történő feltárása, a szükséges engedélyek és dokumentációk megfelelő előkészítése, valamint a kivitelezés alatti folyamatos megfelelésellenőrzés hozzájárulhat a későbbi fennakadások megelőzéséhez.

A finanszírozóknak is érdemes újraértékelniük a kockázatokat

A változás a bankok és más finanszírozók számára is releváns. Egy beruházás finanszírozásakor a projekt várható pénzáramlása, megvalósítási ütemezése és fedezeti értéke mellett egyre nagyobb jelentősége van a környezeti és szabályozási kockázatoknak.

Egy elhúzódó engedélyezési eljárás késleltetheti a beruházás bevételtermelő szakaszának kezdetét, miközben a finanszírozási költségek továbbra is jelentkezhetnek. Ez hatással lehet a projekt pénzügyi mutatóira, a hitelszerződésben vállalt feltételek teljesítésére, és szükségessé teheti a finanszírozási ütemterv módosítását is.

A környezetvédelmi megfelelés vizsgálata ezért a finanszírozói átvilágítás, vagyis a due diligence folyamatának is hangsúlyosabb elemévé válhat. A beruházás környezeti kockázatainak, az engedélyek helyzetének és a kapcsolódó vállalások teljesítésének értékelése segíthet pontosabb képet alkotni a projekt hosszú távú életképességéről.

Mindez illeszkedik ahhoz a szélesebb piaci folyamathoz, amelyben a pénzintézetek és befektetők egyre nagyobb figyelmet fordítanak az ingatlanok környezeti teljesítményére, energiahatékonyságára és klímakockázataira.

A fenntarthatósági szempontok már a tervezőasztalnál megtérülhetnek

A szigorodó szabályozás arra is ráirányítja a figyelmet, hogy a fenntarthatósági szempontokat érdemes a beruházás teljes életciklusa során figyelembe venni. A környezeti kockázatok megfelelő kezelése a jogszabályi megfelelésen túl a működési költségek, az ingatlan értékállósága és a finanszírozási lehetőségek szempontjából is előnyös lehet.

Ebben nyújthatnak segítséget a nemzetközileg elismert épületminősítési rendszerek, köztük a BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), amely az ingatlanok fenntarthatósági teljesítményét egységes szempontrendszer alapján értékeli. A vizsgálat többek között az energia- és vízfelhasználásra, az anyaghasználatra, a hulladékgazdálkodásra, az épület használóinak egészségére és komfortjára, valamint az ökológiai szempontokra is kiterjedhet. A BREEAM értékelési rendszere segíthet azonosítani a fejlesztendő területeket, és objektív alapot teremthet az ingatlan fenntarthatósági teljesítményének bemutatásához a befektetők, bérlők és finanszírozók felé.

Fontos ugyanakkor, hogy egy fenntarthatósági minősítés nem helyettesíti a jogszabályban előírt környezetvédelmi engedélyeket vagy hatósági vizsgálatokat. Kiegészítő eszközként azonban hozzájárulhat a környezeti teljesítmény tudatosabb kezeléséhez és a kapcsolódó üzleti kockázatok jobb megértéséhez.

Hogyan segíthet a Grant Thornton?

 A Grant Thornton ingatlanok fenntarthatósági értékelésére irányuló szolgáltatásai támogatják az ingatlantulajdonosokat, fejlesztőket és befektetőket abban, hogy átfogó képet kapjanak ingatlanjaik környezeti és ESG-teljesítményéről.

A szolgáltatások között szerepel az ingatlanok ESG-érettségi vizsgálata, a fenntarthatósági átvilágítás és a BREEAM In-Use értékeléshez kapcsolódó szakmai támogatás. Ez utóbbi elsősorban a már működő épületek fenntarthatósági teljesítményének felmérésére és fejlesztésére szolgál.

Az értékelések segíthetnek feltárni a környezeti és működési kockázatokat, meghatározni a lehetséges fejlesztési irányokat, és megalapozni az ingatlanokkal kapcsolatos hosszabb távú beruházási döntéseket.

A szeptemberi jogszabályváltozás ismét megmutatja, milyen szorosan összekapcsolódik a környezetvédelmi megfelelés a beruházások pénzügyi és üzleti tervezésével. Azok a vállalatok, amelyek már a projektek előkészítésekor figyelmet fordítanak a környezeti kockázatokra, kiszámíthatóbb működési és finanszírozási feltételeket teremthetnek maguknak.

Tudjon meg többet a Grant Thornton ingatlanok fenntarthatósági értékelésére és BREEAM In-Use szolgáltatására épülő megoldásairól!