Investoren und Finanzierer in Ungarn müssen einen weiteren Aspekt berücksichtigen: Nach der Ende September verabschiedeten Gesetzesänderung können Verstöße gegen Umwelt- oder Naturschutzvorschriften zur Aussetzung des Baugenehmigungsverfahrens und bei bestimmten prioritären Investitionsvorhaben auch zu einem mindestens sechsmonatigen Verbot der Genehmigungserteilung führen. Die Änderung ist für Immobilienentwickler, industrielle Investoren und finanzierende Kreditinstitute gleichermaßen relevant, da sich die Folgen eines Umweltverstoßes auch auf den Zeitplan, die Kosten und die Finanzierbarkeit von Projekten auswirken können.

Die Einhaltung von Umweltvorschriften war bereits bisher Teil der Vorbereitung und Umsetzung von Investitionsvorhaben. Die Ende September verabschiedete Regelung kann jedoch die mit Verstößen verbundenen Geschäftsrisiken erheblich erhöhen. Ziel der Änderung ist es, dass Verstöße gegen Umwelt- und Naturschutzvorschriften auch bei der Genehmigung prioritärer Investitionsvorhaben spürbare Konsequenzen haben.

Wird im Zusammenhang mit einem prioritären Investitionsvorhaben wegen eines Verstoßes gegen Umwelt- oder Naturschutzvorschriften ein behördliches Verfahren eingeleitet, muss die betreffende Behörde nach den neuen Bestimmungen die Baubehörde informieren. Diese setzt das Genehmigungsverfahren aus, bis die Entscheidung in der umweltrechtlichen Angelegenheit bestandskräftig wird.

Darüber hinaus ermöglicht die Regelung, dass die für das jeweilige prioritäre Investitionsvorhaben geltende Rechtsvorschrift die Erteilung neuer Bau- oder Errichtungsgenehmigungen bis zur Beseitigung des rechtswidrigen Zustands, mindestens jedoch für sechs Monate, untersagt. Diese Sanktion kann aufgrund einer gesonderten Bestimmung angewendet werden. Die genauen Folgen sind daher in jedem Fall unter Berücksichtigung der rechtlichen und behördlichen Rahmenbedingungen des betreffenden Projekts zu beurteilen.

Was bedeutet das für Investoren?

Bei einer größeren Immobilienentwicklung oder einem industriellen Investitionsvorhaben kann bereits eine Verzögerung von wenigen Monaten erhebliche finanzielle Folgen haben. Bauverträge, Kapazitäten von Subunternehmern, die Beschaffung von Baumaterialien und Finanzierungsvereinbarungen basieren in der Regel auf einem im Voraus festgelegten Zeitplan. Gerät die Genehmigung eines Projekts unerwartet ins Stocken, kann dies den gesamten Investitionsplan betreffen.

Die Verzögerung kann die Finanzierungs- und Baukosten erhöhen, den geplanten Übergabetermin verschieben und in manchen Fällen auch die Rentabilität der Investition beeinträchtigen. Besonders empfindlich können Vorhaben sein, deren Umsetzung an enge Fristen, bereits abgeschlossene Mietverträge oder bestimmte Finanzierungsbedingungen gebunden ist.

Die neuen Vorschriften erhöhen daher die Bedeutung einer sorgfältigen Vorbereitung von Investitionsvorhaben zusätzlich. Die frühzeitige Ermittlung von Umwelt- und Naturschutzrisiken, die ordnungsgemäße Vorbereitung der erforderlichen Genehmigungen und Unterlagen sowie die laufende Überprüfung der Einhaltung der Vorschriften während der Bauausführung können dazu beitragen, spätere Störungen zu vermeiden.

Auch Finanzierer sollten die Risiken neu bewerten

Die Änderung ist auch für Banken und andere Finanzierer relevant. Bei der Finanzierung eines Investitionsvorhabens gewinnen Umwelt- und regulatorische Risiken neben dem erwarteten Cashflow, dem Umsetzungszeitplan und dem Sicherheitenwert des Projekts zunehmend an Bedeutung.

Ein langwieriges Genehmigungsverfahren kann den Beginn der ertragsgenerierenden Phase des Investitionsvorhabens verzögern, während weiterhin Finanzierungskosten anfallen können. Dies kann sich auf die Finanzkennzahlen des Projekts und die Einhaltung der im Kreditvertrag vereinbarten Bedingungen auswirken und auch eine Anpassung des Finanzierungszeitplans erforderlich machen.

Die Prüfung der Einhaltung von Umweltvorschriften kann daher zu einem noch wichtigeren Bestandteil der Due-Diligence-Prüfung durch Finanzierer werden. Die Bewertung der Umweltrisiken des Investitionsvorhabens, des Genehmigungsstands und der Erfüllung der damit verbundenen Verpflichtungen kann helfen, ein genaueres Bild von der langfristigen Tragfähigkeit des Projekts zu gewinnen.

Dies entspricht einer breiteren Marktentwicklung, bei der Finanzinstitute und Investoren der Umweltleistung, der Energieeffizienz und den Klimarisiken von Immobilien zunehmend Aufmerksamkeit widmen.

Nachhaltigkeitsaspekte können sich bereits in der Planungsphase auszahlen

Die strengeren Vorschriften verdeutlichen auch, dass es sinnvoll ist, Nachhaltigkeitsaspekte während des gesamten Lebenszyklus eines Investitionsvorhabens zu berücksichtigen. Ein angemessener Umgang mit Umweltrisiken kann über die Einhaltung gesetzlicher Anforderungen hinaus auch Vorteile hinsichtlich der Betriebskosten, der Wertbeständigkeit der Immobilie und der Finanzierungsmöglichkeiten bieten.

Dabei können international anerkannte Gebäudezertifizierungssysteme helfen, darunter BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), das die Nachhaltigkeitsleistung von Immobilien anhand eines einheitlichen Kriterienkatalogs bewertet. Die Bewertung kann unter anderem den Energie- und Wasserverbrauch, den Materialeinsatz, die Abfallwirtschaft, die Gesundheit und den Komfort der Gebäudenutzer sowie ökologische Aspekte umfassen. Das Bewertungssystem von BREEAM kann dabei helfen, Verbesserungsbereiche zu identifizieren und eine objektive Grundlage dafür zu schaffen, die Nachhaltigkeitsleistung einer Immobilie gegenüber Investoren, Mietern und Finanzierern darzustellen.

Wichtig ist jedoch, dass eine Nachhaltigkeitszertifizierung die gesetzlich vorgeschriebenen umweltrechtlichen Genehmigungen oder behördlichen Prüfungen nicht ersetzt. Als ergänzendes Instrument kann sie dennoch zu einem bewussteren Management der Umweltleistung und zu einem besseren Verständnis der damit verbundenen Geschäftsrisiken beitragen.

Wie kann Grant Thornton unterstützen?

Die Dienstleistungen von Grant Thornton zur Nachhaltigkeitsbewertung von Immobilien unterstützen Immobilieneigentümer, Entwickler und Investoren dabei, ein umfassendes Bild von der Umwelt- und ESG-Leistung ihrer Immobilien zu erhalten.

Zu den Dienstleistungen zählen die Bewertung des ESG-Reifegrads von Immobilien, Nachhaltigkeits-Due-Diligence-Prüfungen und die fachliche Unterstützung bei BREEAM-In-Use-Bewertungen. Letztere dienen in erster Linie dazu, die Nachhaltigkeitsleistung bereits genutzter Gebäude zu bewerten und zu verbessern.

Die Bewertungen können dazu beitragen, Umwelt- und Betriebsrisiken aufzudecken, mögliche Verbesserungsrichtungen zu bestimmen und eine Grundlage für längerfristige Investitionsentscheidungen zu Immobilien zu schaffen.

Die Gesetzesänderung im September zeigt erneut, wie eng die Einhaltung von Umweltvorschriften mit der finanziellen und geschäftlichen Planung von Investitionsvorhaben verknüpft ist. Unternehmen, die Umweltrisiken bereits bei der Projektvorbereitung berücksichtigen, können für sich besser planbare Betriebs- und Finanzierungsbedingungen schaffen.

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