Egy épület fenntarthatósági teljesítménye az átadásakor még nem tekinthető véglegesnek. A tényleges energia- és vízfogyasztás, a karbantartás minősége, a belső környezet, valamint az üzemeltetési döntések éveken vagy akár évtizedeken át alakítják az ingatlan környezeti hatását és használhatóságát. Egy korszerű műszaki tartalommal átadott épület teljesítménye idővel romolhat, míg egy régebbi ingatlan felújítással és tudatos üzemeltetéssel számottevően fejleszthető.

Ezt a működés közbeni teljesítményt vizsgálja a BREEAM In-Use: egy nemzetközileg alkalmazott értékelési és minősítési rendszer, amely a már használatban lévő épületekről ad egységes szempontok alapján összeállított, ellenőrizhető képet.

Mire való a BREEAM In-Use?

A BREEAM a Building Research Establishment Environmental Assessment Method rövidítése. A rendszer különböző változatai az épületek életciklusának eltérő szakaszaira készültek. Az új építésekre vonatkozó minősítés elsősorban azt értékeli, hogyan tervezték és valósították meg a beruházást. A BREEAM In-Use ezzel szemben a már működő ingatlanokra összpontosít: a meglévő műszaki adottságokat és az üzemeltetési gyakorlatot vizsgálja.

A módszertan kereskedelmi és lakóingatlanoknál egyaránt alkalmazható. Irodaház, logisztikai létesítmény, bevásárlóközpont, szálloda vagy lakóépület esetében is segíthet feltárni, hogy az ingatlan hol tart a fenntarthatósági teljesítményben, mely területeken működik jól, és hol indokolt fejlesztés.

A minősítés hatóköre az adott ingatlanhoz igazítható. Értékelhető a teljes épület, bizonyos esetekben pedig annak egy jól körülhatárolt része, például a közös használatú területek. Ez különösen több-bérlős ingatlanoknál lényeges, ahol a tulajdonos, az üzemeltető és a bérlők eltérő területekért, rendszerekért és adatokért felelnek.

Ugyanaz az épület, két külön nézőpont

A BREEAM In-Use két önálló értékelési részből áll.

Az Asset Performance az épület fizikai teljesítményét méri. Ide tartoznak többek között az épületszerkezet, a gépészeti rendszerek, az energia- és vízfelhasználást befolyásoló műszaki megoldások, a közlekedési adottságok, valamint a telek és a környezet jellemzői.

A Management Performance az üzemeltetés minőségét értékeli. A vizsgálat kiterjed a szabályzatokra, a felelősségi körökre, a fogyasztási adatok mérésére és nyomon követésére, a karbantartásra, a beszerzési és hulladékkezelési gyakorlatra, továbbá arra is, hogyan működnek együtt az érintettek az épület teljesítményének javításában.

A két rész külön is minősíthető, és külön pontszámot kap. Ez azért fontos, mert az épület műszaki állapota és üzemeltetésének színvonala nem feltétlenül mozog együtt. Egy modern ingatlan gyengébb eredményt érhet el, ha hiányos az adatok gyűjtése, nincsenek egyértelmű célok, vagy a gyakorlatok nincsenek dokumentálva. Egy régebbi épületnél a műszaki korlátok mellett is lehet erős az üzemeltetési teljesítmény, különösen akkor, ha az ingatlant rendszeresen korszerűsítik, mérik a fogyasztását, és következetesen kezelik a feltárt kockázatokat.

Mit vizsgál a kilenc fenntarthatósági kategória?

A módszertan kilenc, egymással összefüggő kategóriában értékeli az ingatlant. A menedzsment, valamint az egészség és jóllét az irányítási gyakorlatokra és a használók számára biztosított belső környezetre helyezi a hangsúlyt. Az energia, a víz, a közlekedés és az erőforrások kategóriája a fogyasztást, a műszaki hatékonyságot és az anyaghasználatot vizsgálja. A reziliencia, a területhasználat és ökológia, valamint a szennyezés az épület hosszabb távú kockázataival és környezeti kapcsolataival foglalkozik.

A kategóriák súlya eltérő, ezért a végeredmény nem egyszerűen a teljesített követelmények számából adódik. A magasabb minősítési szintekhez meghatározott minimumkövetelményeket is teljesíteni kell. Így egyetlen erős terület önmagában nem képes elfedni az alapvető hiányosságokat.

Az összesített eredmény az Acceptable, Pass, Good, Very Good, Excellent vagy Outstanding minősítési szintek valamelyike lehet. A pontszám mellett legalább ilyen fontos a kategóriánkénti bontás: ebből látható, hogy az ingatlan teljesítményét mely tényezők húzzák felfelé, és hol van szükség beavatkozásra.

Mitől hiteles a minősítés?

Az önértékelés jó kiindulópont lehet, a tanúsítvány megszerzéséhez azonban független, licenccel rendelkező BREEAM In-Use értékelő szakértő (assessor) ellenőrzi a megadott válaszokat és az azokat alátámasztó bizonyítékokat. A pontszám így dokumentumokkal, műszaki adatokkal és ellenőrzött információkkal igazolt teljesítményen alapul.

Ez a folyamat gyakran önmagában is tanulságos. Sok ingatlannál rendelkezésre állnak a szükséges műszaki megoldások és működő gyakorlatok, de a hozzájuk kapcsolódó adatok szétszórtak, a felelősségek nem egyértelműek, vagy a folyamatok nincsenek megfelelően rögzítve. A minősítés ezekre a szervezési hiányosságokra is rávilágít.

A BREEAM In-Use eredménye használható az ingatlanok összehasonlítására, a felújítási és üzemeltetési prioritások meghatározására, valamint ESG-adatszolgáltatások támogatására. A tanúsítvány ugyanakkor egy meghatározott módszertan szerinti teljesítményt igazol. Nem helyettesíti például az EU Taxonómia szerinti megfelelés külön vizsgálatát, és önmagában nem bizonyítja, hogy az épület minden fenntarthatósági célkitűzést teljesít.

Készül a BREEAM In-Use következő verziója

A BRE a BREEAM szabványcsalád több területén már bevezette a 7-es verziót, és jelezte, hogy a BREEAM In-Use frissítése is készül. Az In-Use v7 részletes követelményeit, megjelenési időpontját és az átállás szabályait azonban még nem publikálták.

A 7-es verzió eddig megjelent szabványaiban erősebb hangsúlyt kap a dekarbonizáció, a teljes életciklusra vetített karbonkibocsátás, a klímareziliencia, a biodiverzitás, az épülethasználók egészsége és jólléte, valamint a jelentési rendszerekkel való összehangolás. Ezek jelzik a BREEAM fejlesztésének általános irányát, de az In-Use v6 és v7 közötti pontos különbségeket csak a vonatkozó technikai dokumentumok megjelenése után lehet felelősen bemutatni.

A jelenlegi rendszer ettől függetlenül világos képet ad arról, hogyan teljesít egy működő épület, és mely területeken érdemes előrelépni. A minősítés legfontosabb eredménye ezért a tanúsítvány mellett az a strukturált tudás, amelyre műszaki, üzemeltetési és beruházási döntések építhetők.

A sorozat következő részében bemutatjuk, hogyan zajlik a BREEAM In-Use felmérés és minősítés az első adatgyűjtéstől a tanúsítvány megszerzéséig.