Die Nachhaltigkeitsleistung eines Gebäudes kann zum Zeitpunkt seiner Übergabe noch nicht als endgültig betrachtet werden. Der tatsächliche Energie- und Wasserverbrauch, die Qualität der Instandhaltung, die Innenraumqualität sowie betriebliche Entscheidungen prägen die Umweltauswirkungen und die Nutzbarkeit der Immobilie über Jahre oder sogar Jahrzehnte hinweg. Die Leistung eines Gebäudes, das mit moderner technischer Ausstattung übergeben wurde, kann sich im Laufe der Zeit verschlechtern. Eine ältere Immobilie lässt sich hingegen durch Sanierungen und einen bewussten Betrieb erheblich verbessern.

Diese Leistung während des Betriebs wird von BREEAM In-Use bewertet. Das international eingesetzte Bewertungs- und Zertifizierungssystem vermittelt anhand einheitlicher Kriterien ein überprüfbares Bild von bereits genutzten Gebäuden.

Wozu dient BREEAM In-Use?

BREEAM steht für Building Research Establishment Environmental Assessment Method. Die verschiedenen Varianten des Systems wurden für unterschiedliche Phasen des Gebäudelebenszyklus entwickelt. Die Zertifizierung von Neubauten bewertet in erster Linie, wie das Bauvorhaben geplant und umgesetzt wurde. BREEAM In-Use konzentriert sich dagegen auf bereits betriebene Immobilien und untersucht ihre bestehenden technischen Eigenschaften sowie die betriebliche Praxis.

Die Methodik kann sowohl auf Gewerbe- als auch auf Wohnimmobilien angewendet werden. Bei Bürogebäuden, Logistikimmobilien, Einkaufszentren, Hotels oder Wohngebäuden kann sie dabei helfen, den aktuellen Stand der Nachhaltigkeitsleistung zu ermitteln und aufzuzeigen, in welchen Bereichen die Immobilie gut abschneidet und wo Verbesserungen erforderlich sind.

Der Umfang der Zertifizierung lässt sich an die jeweilige Immobilie anpassen. Bewertet werden kann das gesamte Gebäude oder in bestimmten Fällen ein klar abgegrenzter Teil davon, beispielsweise die gemeinschaftlich genutzten Bereiche. Dies ist insbesondere bei Mehrmieterimmobilien von Bedeutung, bei denen Eigentümer, Betreiber und Mieter für unterschiedliche Bereiche, Systeme und Daten verantwortlich sind.

Dasselbe Gebäude aus zwei unterschiedlichen Perspektiven

BREEAM In-Use besteht aus zwei eigenständigen Bewertungsbereichen.

Die Asset Performance misst die physische Leistung des Gebäudes. Dazu gehören unter anderem die Gebäudekonstruktion, die technischen Gebäudesysteme, die den Energie- und Wasserverbrauch beeinflussenden technischen Lösungen, die Verkehrsanbindung sowie die Merkmale des Grundstücks und seiner Umgebung.

Die Management Performance bewertet die Qualität des Gebäudemanagements und des Betriebs. Die Prüfung umfasst Richtlinien, Zuständigkeiten, die Erfassung und Überwachung von Verbrauchsdaten, die Instandhaltung, die Beschaffungs- und Abfallmanagementpraxis sowie die Zusammenarbeit der Beteiligten bei der Verbesserung der Gebäudeleistung.

Die beiden Bereiche können auch getrennt zertifiziert werden und erhalten jeweils eine eigene Punktzahl. Dies ist wichtig, da sich der technische Zustand eines Gebäudes und die Qualität seines Betriebs nicht zwangsläufig parallel entwickeln. Eine moderne Immobilie kann ein schwächeres Ergebnis erzielen, wenn die Datenerfassung unvollständig ist, klare Ziele fehlen oder die angewandten Verfahren nicht dokumentiert sind. Ein älteres Gebäude kann trotz technischer Einschränkungen eine starke betriebliche Leistung aufweisen, insbesondere wenn es regelmäßig modernisiert, sein Verbrauch gemessen und die ermittelten Risiken konsequent gesteuert werden.

Was wird in den neun Nachhaltigkeitskategorien bewertet?

Die Methodik bewertet die Immobilie in neun miteinander verbundenen Kategorien. Management sowie Gesundheit und Wohlbefinden legen den Schwerpunkt auf die Steuerungspraktiken und die für die Gebäudenutzer geschaffene Innenraumqualität. Die Kategorien Energie, Wasser, Verkehr und Ressourcen untersuchen den Verbrauch, die technische Effizienz und den Materialeinsatz. Resilienz, Flächennutzung und Ökologie sowie Umweltverschmutzung befassen sich mit den längerfristigen Risiken des Gebäudes und seiner Beziehung zur Umwelt.

Die Kategorien werden unterschiedlich gewichtet, sodass sich das Endergebnis nicht einfach aus der Anzahl der erfüllten Anforderungen ergibt. Für die höheren Zertifizierungsstufen müssen zudem bestimmte Mindestanforderungen erfüllt werden. Eine besonders starke Leistung in einem einzelnen Bereich kann grundlegende Defizite daher nicht allein ausgleichen.

Das Gesamtergebnis kann einer der folgenden Bewertungsstufen entsprechen: Acceptable, Pass, Good, Very Good, Excellent oder Outstanding. Die Aufschlüsselung nach Kategorien ist mindestens ebenso wichtig wie die Punktzahl selbst. Sie zeigt, welche Faktoren die Leistung der Immobilie verbessern und in welchen Bereichen Maßnahmen erforderlich sind.

Was macht die Zertifizierung glaubwürdig?

Eine Selbstbewertung kann einen guten Ausgangspunkt bilden. Für den Erhalt des Zertifikats prüft jedoch ein unabhängiger, lizenzierter BREEAM In-Use-Assessor die angegebenen Antworten und die dazugehörigen Nachweise. Die Punktzahl beruht somit auf einer Leistung, die durch Dokumente, technische Daten und überprüfte Informationen belegt ist.

Dieser Prozess ist häufig bereits für sich genommen aufschlussreich. Bei vielen Immobilien sind die erforderlichen technischen Lösungen und funktionierenden Verfahren vorhanden, die dazugehörigen Daten liegen jedoch verstreut vor, Zuständigkeiten sind unklar oder Prozesse wurden nicht ausreichend dokumentiert. Die Zertifizierung macht auch diese organisatorischen Defizite sichtbar.

Das Ergebnis von BREEAM In-Use kann für den Vergleich von Immobilien, die Festlegung von Sanierungs- und Betriebsprioritäten sowie zur Unterstützung der ESG-Datenbereitstellung verwendet werden. Das Zertifikat bestätigt jedoch eine Leistung nach einer bestimmten Methodik. Es ersetzt beispielsweise keine gesonderte Prüfung der Konformität mit der EU-Taxonomie und weist für sich allein nicht nach, dass das Gebäude sämtliche Nachhaltigkeitsziele erfüllt.

Die nächste Version von BREEAM In-Use wird vorbereitet

BRE hat Version 7 bereits in mehreren Bereichen der BREEAM-Standardfamilie eingeführt und darauf hingewiesen, dass auch BREEAM In-Use aktualisiert wird. Die detaillierten Anforderungen, der Veröffentlichungstermin und die Übergangsregelungen für BREEAM In-Use v7 wurden jedoch noch nicht bekannt gegeben.

In den bisher veröffentlichten Standards der Version 7 wird stärkeres Gewicht auf die Dekarbonisierung, die CO₂-Emissionen über den gesamten Lebenszyklus, die Klimaresilienz, die Biodiversität, die Gesundheit und das Wohlbefinden der Gebäudenutzer sowie die Abstimmung mit Berichtssystemen gelegt. Diese Aspekte zeigen die allgemeine Entwicklungsrichtung von BREEAM. Die genauen Unterschiede zwischen BREEAM In-Use v6 und v7 können jedoch erst nach der Veröffentlichung der entsprechenden technischen Dokumente verlässlich dargestellt werden.

Unabhängig davon vermittelt das aktuelle System ein klares Bild davon, wie ein Gebäude im Betrieb abschneidet und in welchen Bereichen Fortschritte erforderlich sind. Neben dem Zertifikat ist das wichtigste Ergebnis der Bewertung daher das strukturierte Wissen, auf dessen Grundlage technische, betriebliche und investitionsbezogene Entscheidungen getroffen werden können.

Im nächsten Teil unserer Serie zeigen wir, wie die Bewertung und Zertifizierung nach BREEAM In-Use abläuft – von der ersten Datenerhebung bis zum Erhalt des Zertifikats.